У продавца большая ипотека

[Asti495]

Люди продают квартиры по разным мотивам.
Некоторые продают, чтобы уехать навсегда из страны, о чем могут проговориться, а могут и не проговориться.
Среди них есть люди с ипотекой, чей остаток кредита значительно превышает (порой даже в разы) сумму, которая у них останется после погашения кредита.
Банки у нас как любят делать?
Правильно, деньги в полном объеме должны поступить на счет продавца-заемщика, а он напишет заявление в банк вручную или электронно и погасит кредит.
То есть:
1.Сделка зарегистрирована - 2.деньги приехали на счет заемщика в полном объеме - 3.заемщик написал заявление - 4. банк списал деньги со счета заемщика, погасил кредит, снял обременение

Только после "2.деньги приехали на счет заемщика в полном объеме" ситуация может развиваться и по другому и с этим ни банк, ни покупатель ничего не могут поделать:
1.Сделка зарегистрирована - 2.деньги приехали на счет заемщика в полном объеме - 3.заемщик перевел/снял деньги в полном объеме и перестал погашать кредит- 4. банк обратился в суд и забрал квартиру у покупателя, потому что право собственности хоть и перешло к покупателю, а квартира все равно осталась в залоге у банка по кредиту заемщика

У банка нет права не дать заемщику распорядиться деньгами, находящимися на его счете. Технически ситуация в этой схеме не решаема.

Покидая страну навсегда, продавец-заемщик может сжигать все мосты? Может.
Уезжать с 3 копейками ему выгодно? Не выгодно.
И вроде с документами-то все хорошо, и объектик мил и прекрасен, но нюанс - а как поступит продавец-заемщик, если поступить как приличный человек ему объективно не выгодно да и жить здесь он уже не собирается?
Как вы и ваши покупатели относитесь к таким ситуациям?

[Александр Тестянов]

Как вы и ваши покупатели относитесь к таким ситуациям?

Заявление пишется сразу, чтобы не было соблазна.

[Святослав Теплов]

Идти мимо, где такая схема предлагается.
Только совместно с банком такие сделки проводить.
В декабре клиенты покупали квартиру, грубо цена 50 млн, кредит 40.
Даже нотариально пришлось оформить, чтобы исключить все возможности не расплатится.
Аккредитив и заявление сразу в банке, и банк контролировал погашение и регистрацию. Вначале обременение сняли, потом переход права, потом раскрытие аккредитива на погашение, остаток продавцу.

Продавцы покупали в прошлом году, рассчитывая на рост цен и продажу загородного дома.
Случилось падение цен, продали дешевле квартиру, чем покупали у застройщика.

(Мои продавцы купили дешевле и ещё с началом ремонта, дизайн проектом и ключами. Когда видно, что будет в окнах...)

Дом продали, то же дешевле, но решили покупать не квартиру, а дом в другом регионе.
Были счастливы после продажи....

[Нарышкина Елена]

Сбербанка вообще трансферация (деньги не причитающиеся продавцу, физически не попадают на его счет).

У Сбербанка покупателю нужно проверять, чтобы менеджер случайно не забыл прикрепить заявление на трансферацию к аккредитиву. Помнишь случай, когда продавали апартаменты в залоге, продавец написал это самое заявление, а менеджер Сбербанка просто забыл его прикрепить. У покупателя был юрист, но посчитал, что проверять это необязательно…

[Святослав Теплов]

банк контролировал погашение и регистрацию. Вначале обременение сняли, потом переход права, потом раскрытие аккредитива на погашение, остаток продавцу.

Это был ВТБ .

Верно.
Но у Сбера все равно быстрее и дешевле и менеджеры грамотнее...
Но там переход права на покупателя, а потом снятие обременения.
Если долг большой, то стрёмно...

[Юлия Купцова]

коллеги расписали много безопасных схем покупки

на самый крайний случай... если всё равно страшно, есть частные инвесторы, которые дают денег продавцу на погашение задолженности ДО сделки
делается полное досрочное погашение, снимается обременение и далее покупается чистая квартира
а каким образом продавец возвращает инвесторам покупателя уже не касается

[Алексей С]

Открою страшную тайну.
Заявление на погашение можно отозвать.
Лучше всего, когда продавец получит доступ к своим деньгам только после погашения задолженности перед банком. Это не панацея. Просто одно из нужных действий в таких сделках.

[Костянова Татьяна]

Поэтому теперь проверяю через запрос в центральный офис.

Пока этот ответ придет, уже и регистрация произойдет и раскрытие.

[Евгений Палько]

Но у Сбера все равно быстрее и дешевле и менеджеры грамотнее...
Но там переход права на покупателя, а потом снятие обременения.

Это последние года полтора, наверное. До этого у них самая кривая схема была.

[Евгений Палько]

Как вы и ваши покупатели относитесь к таким ситуациям?

Вот именно по этой теме в начале 2021 года читал 2 доклада руководству ипотеки Альфабанка. Как сделать выкуп из под залога любого банка и максимально безопасно для покупателя-ипотечника. В то время уже стало понятным, что после ковида появится некая приличная часть покупателей, которые купили как до ковида и не могут обслуживать кредита, так и после ковида, когда понакупали в господдержку новостроя и потом появится продажи из собственности и в залоге. Альфа сама попросила. Мы предложили максимально безопасную схему, ключевое в ней было - закидывание остатка ссудной задолженности на специальный счет банка, отличный от ипотечного у продавца. Достаточно обычного межбанковского взаимодействия 5-10 банков. Все остальное - просто и технично выполнимо. Альфа сказала - невыполнимо, невозможно по банковскому взаимодействию. Продукт был скорректирован и Альфа взяло у нас самое лучшее и заменило поручительством продавца на остаток, что такое себе. Но на 2021 год это было приличным ноу-хау и никто кроме них не мог выдавать ипотеку на покупку заложенной в любом другом банке квартиру. Как показало время - Сбер чудесным образом сделал то, что было нужно - закидывание денег как раз на тот счет, которым продавец не может никак оперировать - на тот самый коррсчет Домклика, а там уже трансферация и прочее. Но, правда, покупку в другос банке не одобрит, как мы знаем)
А за продукт нам даже блгодарность в рамке дали, вон в офисе висит)
По теме - если сберовская схема - сделаем, пойдем на покупку, если в другом банке - вряд ли, нет главной гарантии - сохранения денег покупателя.