Новостройки Москвы

[Grappler]

Касаемо жилья все время разговор исключительно о ценах, а ведь важен ещё сам продукт, его эволюция. Столкнулся с тем что "купить нечего" больше из-за характеристик ЖК, заплатив немалые деньги хочется получить жильё как минимум не хуже предыдущего.
Новые дома, позиционирующие себя выше комфорт-класса, попросту хуже старых, ниже по качеству жизни, сравнение проекта десяти-пятнадцатилетней давности и нынешнего зачастую не в пользу последнего.
Конкретнее:
- двор у многих, если не у большинства, новых ЖК ушел в небытие, теперь он просто номинальный (слишком маленький), а если дворовая территория и есть то её отдают под коммерцию (частные школы и сады с заборами). Обыгрывают этот явный недостаток "3Д дворами", перголами, мафами и прочей атрибутикой не меняющей сути. Либо просто башни строят вообще без двора. Парадоксально, но в экономе-комфорте с дворами лучше (пик, а101).
- плотность квартир на участок земли и низкая обеспеченность лифтами - всё новые рекорды. В премиальном MOD 115 квартир на один лифт, это больше чем у ПИКа. Санкционные лифты медленные - давеча ехал 40 этажей в Зиларт Tower, ну крайне долго.
- посадка зданий окна в окна. Частично это следствие отсутствия дворов. Расстояние между домами неуклонно уменьшается. "Премиум" с видом на соседа в 25 метрах обычная история.
- нарезка квартир - мельче и мельче. Премиум и бизнес проекты с кучей мелких студий - Forma, MR, ЛСР, Крост, Левел. То есть на этапе проектирования уже закладывается гостиничный формат жилья, раньше это был удел бюджетных комплексов, а сейчас у дорогих а-ля Репаблик.
- локация. Это не претензия к проектам/застройщикам, но тем не менее - всё впритык к жд (Репаблик, симфония 34, MOD, Воксхолл), к автострадам (Прайм парк, Мангазея на тульской, Символ, Д1), или далеко от метро (Шагал, Эра, Павелецкая сити), или далеко/неудобно от центра (Зиларт, Остров, Событие).
Стоит ли корить ждунов которые не рвутся покупать такое, ещё и по высоким ценам.

Из новых проектов, в хороших локациях старой мск, какие вам нравятся?

[Grappler]

ЦБ РФ сохранил ключевую ставку на том же уровне в 21%. Несмотря на высокие (по сути заградительные) ставки последние месяцы не наблюдается ощутимого, равномерного снижения цен ни на новостройки, ни на вторичный фонд, а то и обратную динамику можно наблюдать. Вместо ипотеки девелоперы всё чаще предлагают рассрочку. Но периодически различные застройщики выборочно дают существенные скидки (вплоть до реальных 25%), на конкретный ЖК или ряд лотов. Глобально же ситуация со скидками обычная - умеренный дисконт в 1-2-3%. Конкретно сейчас ПИК скидывает 2.5% по промокоду VESNA25.
В итоге разнонаправленная ситуация наблюдается. Кто-то кто купил квартиру по акции у застройщика с хорошим дисконтом действительно получается оправданно ждал и дождался своего счастливого часа, тем временем другие только наблюдают за ростом цен в их избранных комплексах.

[Grappler]

Выбирая себе недешевую новостройку, в приличном районе, с бюджетом 500-600к рублей за квадратный метр, какой визуал дома рисует себе неискушённый обыватель? Ну наверное фасад под клинкерный кирпич, строгий и солидный. Или более современный облик, прозрачный небоскрёб стекло-бетон, как в Сити. Но нет, может получить яблоко. Или грушу.

[Grappler]

Примерно к концу 2010х застройщики осознали что есть возможность зарабатывать больше, двумя путями - первый:
тотальная оптимизация - использование типовых проектов (экономия на проектировании), готовые заводские решения, например активное использование панелей сделанных на заводе, оптимизация отделов сопровождения - перевод всех покупок в онлайн (сокращение офисов продаж), отсутствие комиссий брокерам за привлечение клиентов. Такой путь выбрал ПИК, и ряд существенных плюсов для конечных покупателей жилья у этого подхода есть, об этих плюсах думаю будет отдельная заметка. Но по определению такой метод работает только для проектов эконом и комфорт-класса так как жильё строится типовое.
Для жилых комплексов бизнес класса и выше проект ожидается индивидуальный, авторский. И тут сформировался второй путь для застройщика в его стремлении заработать больше:
упор на маркетинг и рекламу. Суть в том чтобы продавать квартиры дороже, но при этом в больших объёмах. Продать дороже можно повысив качественные характеристики и квартиры и дома и проекта - больше площадь, больше парковочных мест, больше общих зон, шире холлы, просторнее дворы, много лифтов и т.д., т.е. по сути повысить класс жилого комплекса. Но тогда квартир к продаже получится меньше - участок для застройки то невелик... Эффективнее сделать наоборот (но класс жилья при этом всё равно повысить, на бумаге) - максимально повысить плотность застройки, посадить корпуса вплотную друг к другу и возвести их максимально высоко, на сколько город разрешил, квартиры нарезать мелко (под предел комфорта), выверить количество лифтов тоже под самый предел. Как теперь это продать задорого? Так - влить денег в визуальную составляющую - красивые, уникальные фасады, в целом нетиповая форма корпусов, интересные входные группы, конечно стойка ресепшен с названием ЖК, можно камин, можно даже водопад (ЖК MOD). Последнее время в комплексах помимо "обычных" входных групп ещё делают гранд-лобби всего ЖК, такой венец жанра, это всё что не поместилось в обычную входную группу - ещё массивней люстра, ресепшен, больше диванов-столиков. Двор комплекса, узкий и зажатый, модно оформляется - всё в плитке, ставится скульптура и фонтан. Окна в ЖК непременно панорамные, в пол, и неважно что в 25 метрах сосед с таким же окном, и поэтому окно постоянно зашторено - так надо, без этого красивые макет и буклет не получатся. Далее обязательно солидный офис продаж, с бесплатным баром (безалкогольным правда), и конские щедрые комиссии брокерам за привод клиента. Средняя комиссия 2-4% при среднем чеке 25-35 млн, но бывало и 11%. Неудивительно что при таких раскладах брокер (это может быть любой сторонний риэлтор) будет активно содействовать продвижению комплекса среди своих клиентов.
Как итог покупателю продают (просят доплату относительно типового ЖК комфорт класса) не факторы реально повышающие качество жизни, а одноразовый вау-ах эффект. Неочевидные выгодоприобретатели от такого положения дел (помимо очевидных - девелоперов) - доставщики-курьеры, их место работы драматически преображается.

Сказанное не означает что все новые строящиеся или свежепостроенные ЖК не рекомендуются к покупке - но выбирать, и сам комплекс, и конкретную квартиру в нём, нужно более вдумчиво и тщательно, с правильными критериями, отсеивая маркетинговую шелуху и осознавая за что именно ты платишь.

[megos]

ПИК, он @ука вкууууусный

[Grappler]

"Премиальная жизнь как она есть" - рекламная компания одного ЖК сейчас. Не какого-то клубного дома для избранных, а вполне себе многокорпусного ЖК под тысячу квартир, т.е. рассчитана на широкий круг покупателей.

У застройщиков бизнеса-премиума нынче новый продукт - "жилые офисы", и это не особо маскируют. Даже реклама намекает. Ведь какие рекламные сюжеты раньше были, и сейчас ещё можно видеть у комплексов попроще, - радостная семья новосёлов посреди зелени во дворе ЖК, веселящиеся дети, бегающие питомцы. Молодая пара с малярными валиками смеётся и делает ремонт.
В ЖК с амбицией - иначе. Никаких мужчин, детей тем более. Будут шуметь, мешать рабочим созвонам. В принципе не более одного человека в кадре, никаких ненужных коммуникаций и нежелательного общения. Измождённые лица девушек выдают увесистый ипотечный платёж.
Пёсик грустный, хочет побегать в широком дворе с травкой, а нету.

[Grappler]

Внезапно в классных красивых модных фасадах многих новостроек не заложена возможность установки бризера в квартире, с выходом на этот самый фасад. Что иногда приводит к самодельным отверстиям на фасаде, что в свою очередь во-первых портит внешний облик здания, и во-вторых может привести к ускоренной порче или даже обрушению части фасада.

[Grappler]

Внезапно в классных красивых модных фасадах многих новостроек не заложена возможность установки бризера в квартире, с выходом на этот самый фасад. Что иногда приводит к самодельным отверстиям на фасаде, что в свою очередь во-первых портит внешний облик здания, и во-вторых может привести к ускоренной порче или даже обрушению части фасада.

к слову в ПИКе например догадались что бризеры это нужная востребованная опция, и стали делать закладные под бризер по умолчанию во всех помещениях. Таким образом фасад не портится, и установка оборудования выходит дешевле - внешнюю стену сверлить насквозь не надо.

[Костянова Татьяна]

Внезапно в классных красивых модных фасадах многих новостроек не заложена возможность установки бризера в квартире, с выходом на этот самый фасад.

А в наружный откос окна нельзя его вывести?

[Grappler]

Тоже пробуют так делать, но не сильно лучше. И не везде возможно. Все равно это самоделка, и по-хорошему не должна допускаться УК