Продавец не вступил в наследство за умершей супругой

[Алексей С]

Здравствуйте.
Ко мне обратились люди за консультаций. Они потенциальные покупатели трешки в Москве. Выбирали-выбирали, сами по себе, и вот навыбирали. Продавца представляет известное АН. Ситуация весьма интересная. Пришли они сами вносить в АН аванс. Благо, я их заранее подготовил и рассказал про множество тонкостей. И только поэтому, на аванс пришел собственник лично. И не один, а со своей женой. Документы красивые, ДКП 2003 года. До этого приватизация на одинокую старушку. Сейчас никто не прописан. Все документы в норме. Есть ЕЖД без долгов, есть ДКП и свидетельство, есть даже старые доки от приватизации. Мне сбросили фото, всё красиво и хорошо. Начинаем обсуждать условия сделки. Авансовый был типовой, т.н. физик - физику от АН "И". В принципе, написали, что мы хотели от них увидеть по недостающим документам, среди прочего я попросил свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруги. И вот тут началось самое весёлое. Оказывается, квартира была куплена собственником в браке с другой женой, которая умерла в 2004 году. Из наследников якобы были только супруг и две, на момент смерти, несовершеннолетние дочери. Собственник, он же бывший супруг, супружескую долю выделять не стал, посчитав, что раз квартира оформлена на него, то и делать ничего не нужно. С его слов, никакого наследства у умершей супруги не было. Таковая ситуация мне никак не понравилась, я предложил покупателям отказаться от покупки, но они решили взять время на подумать. В ответ, представители продавца, которые к слову, никак не удосужились узнать и проработать данную ситуацию заранее, предложили покупателям купить квартиру по доверенности, где поверенными со стороны продавца будут выступать дочери собственника и его умершей супруги. Тем самым представитель продавца считает, что риски с возникновением исковых требований со стороны дочерей будут устранены. По мне, так глупость полная, т.к. они выступая по доверенности от имени продавца, будут представлять интересы продавца. При этом, на мой взгляд, никто не отменяет их прав, обратиться в дальнейшем с иском о выделении долей в праве собственности на квартиру. На что юрист продавца мне парировал тем, что все сроки ИД уже прошли, как и срок вступления в наследство. Я же, в свою очередь выражаю мнение, что дочери могли взять на память мамины вещи, и тем самым фактически принять наследство. В общем, дело ясное, что дело тёмное.
Прошу ваших советов!

PS:Поясняю по покупателям. Это мои близкие родственники. У меня уже был опыт в представительстве их интересов по сделкам с недвижимостью. В итоге, сделки были завершены блестяще. Однако, как это часто бывает, процесс затянулся дольше, чем они рассчитывали, и несколько дороже. Не критично, но... Я сделал свою работу безвозмездно, но был подвергнут с их сторону остракизму. Не то, что бы я обиделся, но с тех пор я зарекся представлять их интересы. В данный момент меня уговорили поучаствовать дистанционно. И вот опять, я вставляю им палки в колеса( Ох. Ну да ладно, я привык. Прошу только не трогать данный момент в обсуждении в рамках этой темы.

[Нарышкина Елена]

Сколько было дочерям на момент смерти матери и сколько им сейчас лет? Открывалось ли наследственное дело?

[Алексей С]

Сколько было дочерям на момент смерти матери и сколько им сейчас лет? Открывалось ли наследственное дело?

Дочерям на момент смерти матери было 10 и 12 лет, соответственно.
Наследственное дело не открывалось.

[Полина]

Алексей С, ну так сейчас им за 30 лет, соответственно. Пойдут судиться?
1. если не приняли наследство- сроки давности прошли.
2. если приняли наследство- Пленум, известный вам.
Ну и потом. Признавать сделку недействительной, при этом сами же в недетском возрасте проводили ее по доверенности? напомню п. 5 ст. 166 ГК РФ:
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

[Алексей С]

Алексей С, ну так сейчас им за 30 лет, соответственно. Пойдут судиться?
1. если не приняли наследство- сроки давности прошли.
2. если приняли наследство- Пленум, известный вам.
Ну и потом. Признавать сделку недействительной, при этом сами же в недетском возрасте проводили ее по доверенности? напомню п. 5 ст. 166 ГК РФ:
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Убойные аргументы.
А что говорит судебная практика по подобным делам?
Отправлю ваш ответ покупателям. Пусть решают сами.
Моё мнение не изменится, такую квартиру покупать нельзя. Сама по себе возможность возникновения судебных исков для меня исключает объект из списка на покупку. Моя задача сделать так, чтобы люди жили спокойно.

[Полина]

Ну возьмите еще у дочек заявление на камеру: "я осознаю, что после смерти моей матери могла бы претендовать на наследство, но наследство я не принимала ни юридически, ни фактически, о продаже квартиры знаю, согласна с этим и на деньги от ее реализации, как и на саму квартиру, не претендую".
и как они после такого в суд пойдут?
я вас насчет отказа от сделки не переубеждаю, я просто излагаю свое мнение, потому что такие вещи мне интересны.

[Нарышкина Елена]

Ну возьмите еще у дочек заявление на камеру: "я осознаю, что после смерти моей матери могла бы претендовать на наследство, но наследство я не принимала ни юридически, ни фактически, о продаже квартиры знаю, согласна с этим и на деньги от ее реализации, как и на саму квартиру, не претендую".
и как они после такого в суд пойдут?
я вас насчет отказа от сделки не переубеждаю, я просто излагаю свое мнение, потому что такие вещи мне интересны.

Почему не нотариальное с таким же текстом?!

[Алексей С]

Ну возьмите еще у дочек заявление на камеру: "я осознаю, что после смерти моей матери могла бы претендовать на наследство, но наследство я не принимала ни юридически, ни фактически, о продаже квартиры знаю, согласна с этим и на деньги от ее реализации, как и на саму квартиру, не претендую".
и как они после такого в суд пойдут?
я вас насчет отказа от сделки не переубеждаю, я просто излагаю свое мнение, потому что такие вещи мне интересны.

А зачем все эти действия?
Отказ от права не является поводом для потери права. Этим заявлением можно лишь открыть срок ИД.

[Нарышкина Елена]

Алексей С, ну так сейчас им за 30 лет, соответственно. Пойдут судиться?
1. если не приняли наследство- сроки давности прошли.
2. если приняли наследство- Пленум, известный вам.
Ну и потом. Признавать сделку недействительной, при этом сами же в недетском возрасте проводили ее по доверенности? напомню п. 5 ст. 166 ГК РФ:
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Убойные аргументы.
А что говорит судебная практика по подобным делам?
Отправлю ваш ответ покупателям. Пусть решают сами.
Моё мнение не изменится, такую квартиру покупать нельзя. Сама по себе возможность возникновения судебных исков для меня исключает объект из списка на покупку. Моя задача сделать так, чтобы люди жили спокойно.

Прошлым летом у меня было сопровождение альтернативы. Клиенты приобретали квартиру в своем же доме, под покупку, нашли покупателя и на свою. Продавал очень маргинальный тип, в ходе проверок было выяснено еще ряд обстоятельств, на основании которых я дала отрицательное заключение по документам. Объясняли все риски. Не в какую, покупаем и все, другой такой квартиры в нашем доме в ближайшие годы не будет... ну что делать, пришлось это оформлять, все чем можно было их подстраховать я сделала, но считаю риск потенциального оспаривания там большой. Для того, что бы через несколько лет не выглядеть абы каким специалистом, пришлось мне с них брать письменное заявление, что им известно о всех потенциальных рисках от меня. Вот будет теперь лежать эта бумажка у меня в архиве много лет.... а какие были варианты?!

[Алексей С]

а какие были варианты?!

Отказаться от участия в сделке.